Пробелы в законодательстве позволяют манипулировать подсудностью

Рассматривая вопросы обеспечения договорных обязательств, лектор, в частности, отметил тенденцию к распространению практики так называемых титульных обеспечительных средств.

То есть конструкций, предполагающих манипуляции с юридическим титулом (вещным или обязательственным правом) для защиты интересов кредитора. Например, сохранение права собственности за продавцом до оплаты товара или иного события (ст. 491 ГК РФ; обеспечивающий титул – вещное право) и возвратный выкуп имущества (по модели сделок РЕПО обеспечительная уступка права (ст. 824 ГК РФ; обеспечивающий титул – обязательственное притязание); обеспечивающий титул – вещное право).

 

Однако практика применения этих и подобных им конструкций в качестве средств обеспечения сталкивается с пробелами в правовом регулировании. Например, законодательство не дает однозначного ответа на вопрос, как поступать в случае, когда кредитор за счет обеспечительного титула получает больше, чем сумма основного обязательства?

 

На практике это порождает споры. Лектор считает, что к упомянутым обеспечительным конструкциям в качестве общего правила нужно применять норму, которая сформулирована лишь для факторинга (ст. 831ГК РФ). Согласно ей, разницу нужно вернуть должнику.

 

Перейдя к классическим залоговым способам обеспечения, Сергей Сарбаш отметил, что отсутствие в законодательстве требования о регистрации залога движимых вещей приводит к тому, что вы, не зная о залоге, можете купить товар, а потом залогодержатель обратит на него взыскание. И что самое драматичное, по мнению Президиума ВАС РФ, положения о добросовестном приобретателе (ст. 302 ГК РФ) не защитят покупателя от такого требования.

 

Из встречающихся ошибок в формулировках договоров лектор отметил условия о том, что предмет залога автоматически переходит в собственность залогодержателя, если должник нарушит обязательства. Суды признают такие условия ничтожными – они противоречат правилам законодательства о залоге. Но данную проблему можно решить, если заложенное имущество отойдет к кредитору по соглашению об отступном или новации.

 

Затронув сделки поручительства, Сергей Сарбаш отметил, что пробелы в законодательстве дают недобросовестным кредиторам возможность по своему желанию изменять территориальную подсудность. Законодательство практически никак не регулирует отношения между должником и поручителем. Поэтому кредитору достаточно «договориться» с фиктивным поручителем, и к нему как к солидарному должнику можно предъявлять иск в суд, который более удобен для кредитора. Президиум ВАС РФ ориентирует суды на недопущение таких незаконных схем.

 

Вам удалось согласовать все существенные условия предстоящей сделки, но окончательно оформить отношения в виде договора по тем или иным обстоятельствам не удается. Зафиксировать выгодные компании договоренности и избежать недоразумений при формулировании окончательного текста контракта поможет предварительный договор. Что нужно знать, чтобы эффективно использовать этот инструмент?

 

Когда пригодится предварительный договор

 

Разумеется, лучшим окончанием переговоров может стать выгодный компании и правильно оформленный контракт. Но на переговорах часто складывается такая ситуация, что окончательно оформить сделку мешают либо нерешительность контрагента, либо необходимость более проработать детали предстоящего соглашения. п. В некоторых случаях выйти из подобной ситуации можно, вынеся регулирование того или иного вопроса в дополнительное соглашение.

 

ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ. Строится здание торгового центра. При этом строительные работы еще не завершены, здание не введено в эксплуатацию, сам объект недвижимого имущества еще не построен.

 

Но компания желает арендовать торговые площади в этом центре.

 

В данном случае стороны (будущий собственник здания и торговая компания) могут заключить предварительный договор аренды. По условиям такого договора стороны по окончании строительства обязуются заключить основной договор аренды не позднее определенного срока с момента подписания предварительного договора.

 

Ну и наконец предварительный договор является прекрасным инструментом для того, чтобы закрепить успех, достигнутый на переговорах с трудным контрагентом (подробнее об этом читайте статью «“Типовые” договоры крупного контрагента. Внести выгодные коррективы с помощью переговоров сложно, но возможно» .

 

Что должно быть в предварительном договоре

 

(ст. 432 ГК РФ).

05.92 № 2872-1

(ст. 165 ГК РФ, постановление Президиума ВАС

РФ от 23.04.96 № 8057/95).

 

А вот регистрировать предварительную сделку, основной договор по которой подлежит госрегистрации, не нужно. Такое разъяснение

 

Президиум ВАС РФ дал в пункте 14 Обзора судебной практики, доведенного информационным письмом от 16.02.01 № 59.

 

Еще одно важное условие – срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор. Указать его целесообразно. Но если этого не сделать, договор все равно будет считаться заключенным, и время на заключение основного договора – один год.

 

Чем предварительный договор отличается от протокола о намерениях

 

По смыслу к предварительному договору очень близок такой широко использующийся на практике документ, как протокол о намерениях. В нем стороны фиксируют совместные цели, достигнутые договоренности, результат переговоров, закрепляют свои намерения вступить в договорные отношения, заключить какую-либо сделку на определенных условиях, в определенные сроки.

 

Однако в юридическом смысле это две совершенно разные конструкции. Строго говоря, протокол о намерениях вообще не является гражданскоправовым документом. На него нельзя сослаться, для того чтобы понудить контрагента к заключению договора или взыскать с него убытки (п. 5 ст. 429 и п. 4 ст. 445 ГК РФ).

 

Однако говорить о том, что протокол о намерениях не имеет вообще никакого значения, было бы неправильно.

 

Тем не менее, подписывая протокол о намерениях, нужно быть очень бдительным.

 

Документ следует тщательно проверить: а нет ли в нем всех признаков предварительного договора, о котором мы говорили выше. Ведь в гражданском праве действует приоритет содержания документа над его формой. Поэтому, если судьи квалифицируют протокол как предварительный договор, суд может применить правовые последствия, характерные именно для предварительного контракта. И такие случаи уже бывали (постановления федеральных арбитражных судов Московского округа от 16.03.2000 № КГ-А40/893-00 и Центрального округа от 18.08.2000 № А62-994/2000).

 

Такой поворот дела опасен не только в случае, когда, подписывая протокол о намерениях, вы не очень-то собираетесь связывать себя договорными отношениями. Контрагент может приготовить вам уловку. Уступив при заключении основного контракта, впоследствии он может потребовать изменить его условия, если суд признает протокол предварительным договором.

 

Оставить лазейку для выхода из предварительного договора

 

Первый – записать в предварительный договор небольшой срок на заключение основного контракта. Когда он будет близиться к завершению, не следует напоминать контрагенту об этом. 6 ст. 429 ГК РФ).

 

Достаточно не включить в предварительный договор одно из существенных условий основного контракта и предварительная сделка лишится всякой юридической силы. Например, в предварительном договоре аренды земельного участка не конкретизировать сам объект аренды, его площадь и кадаст ровый номер, адрес расположения, размер арендной платы; в предварительном договоре купли-продажи здания не указывать предполагае мую цену здания.