Признание договора приватизации недействительным

Гражданское законодательство разделяет все недействительные сделки на две группы: ничтожные сделки и оспоримые сделки.

 

 Первая группа сделок названа ничтожными в силу того, что их недействительность вытекает из самого факта совершения таковой сделки. Признание судом сделки недействительной в этом случае не требуется, однако требуется доказывание в суде одного из следующих фактов, определенных Гражданским кодексом РФ: 

 

 - договор приватизации не соответствует закону или другому правовому акту, то есть нарушены требования действующих нормативных актов (статья 168 Гражданского кодекса РФ);

 

- договор приватизации противоречит основам правопорядка и нравственности, то есть нарушает гражданско-правовые нормы (социально-экономические; права и свободы граждан), - статья 169 Гражданского кодекса РФ;

 

 - договор приватизации является мнимой сделкой, то есть без реального намерения создать правовые последствия по возникновению, изменению или прекращению гражданских прав и обязанностей (пункт 1 статьи 170 Гражданского кодекса РФ);

 

  - договор приватизации представляет собой притворную сделку, то есть в действительности совершается другая сделка, например купля-продажа (пункт 2 статьи 170 Гражданского кодекса РФ); 

 

 - договор приватизации совершен недееспособным гражданином, то есть когда гражданин, вследствие психического расстройства признанный судом недееспособным, не мог понимать значения своих действий или руководить ими при оформлении договора приватизации (статья 171 Гражданского кодекса РФ).

 

 Исковое заявление в суд о применении последствий недействительности одной из таких ничтожных сделок может быть предъявлено в течение десяти лет со дня приватизации жилого помещения любым заинтересованным лицом (пункт 1 статьи 181 Гражданского кодекса РФ).

 

 Другая группа сделок, которые принято называть оспоримыми, в связи с тем, что такие сделки могут быть признаны судом недействительными только при наличии оснований, установленных Гражданским кодексом РФ (статьи 173 - 179) и доказанных в суде, но уже не любым заинтересованным лицом, а только тем, которое указано в соответствующей норме законодательства.

 

 Договор приватизации жилого помещения может быть признан судом недействительным как оспоримая сделка по следующим основаниям: 

 

 - при превышении полномочий на проведение приватизации доверенным лицом -по иску доверителя (статья 174 Гражданского кодекса РФ); 

 

- при совершении приватизации несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия родителей, усыновителей или попечителей • по иску этих же лиц (согласие должно быть выражено в письменной форме) - статья 175 Гражданского кодекса РФ; 

 

 - при совершении приватизации без согласия попечителя гражданином, ограниченным судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами, - по иску попечителя, в соответствии со статьей 176 Гражданского кодекса РФ; 

 

 - при совершении приватизации гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими (нервное потрясение, психическое расстройство, заболевание, физическая травма, глубокое алкогольное или наркотическое опьянение и т. д.), - по иску этого гражданина, опекуна или других заинтересованных лиц, права которых нарушены договором приватизадии (статья 177 Гражданского кодекса РФ); 

 

- при совершении приватизации под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение (незнание закона или заблуждение относительно мотива - не имеют существенного значения), - по иску заблуждающейся стороны (статья 178 Гражданского кодекса РФ); 

 

 - при совершении приватизации под влиянием обмана, насилия, угрозы или злонамеренного соглашения доверенного лица с представителем другой стороны - по иску потерпевшего (статья 179 Гражданского кодекса РФ).

 

 

 Исковое заявление в суд о признании подобных договоров приватизации недействительными может быть предъявлен в течение одного года со дня прекращения насилия или угрозы либо со дня, когда истец узнал об обмене или злонамеренном соглашении доверенного лица.

 

 Конечным итогом судебного заседания для обеих групп сделок по приватизации жилых помещений (и оспоримых, и ничтожных) при положительном решении станет приведение сторон в первоначальное состояние, так как недействительная сделка является таковой с момента ее заключения, следовательно, гражданин будет считаться не использовавшим свое право на приватизацию жилого помещения.

 

 Расторжение договора приватизации с одновременным заключением соответствующего соглашения о сохранении права на приватизацию жилого помещения.

 

 Расторжение договора приватизации возможно либо по соглашению сторон, исходя из принципа свободы договора, либо по решению суда, если соглашение о расторжении договора не достигнуто и другая сторона "существенно" нарушила договор (статья 450 Гражданского кодекса РФ).

 

 Очевидно, что при расторжении договора приватизации по решению суда добиться от другой стороны (органа приватизации, с которым был подписан договор приватизации) заключения соглашения о "возвращении" права на приватизацию жилого помещения будет невозможно, так как само решение вопроса в суде говорит о наличии разногласий (спора) по данной проблеме.

 

 Совсем иной характер отношений сторон может сложиться при расторжении договора приватизации жилого помещения, если это происходит по взаимному согласию сторон и без судебного разбирательства.

 

 В подобных ситуациях для восстановления права граждан на приватизацию жилья необходимо заключить соответствующее соглашение с другой стороной договора о недействительности сделки приватизации жилого помещения. При разрешении этого вопроса необходимо иметь в виду, что предприятие, учреждение, организация, в которых оформлялись первоначальные документы по приватизации, чаще всего не правомочно заключать указанное соглашение, и вопрос нужно решать с бывшим собственником жилого помещения.

 

 

Другие случаи возвращения права на приватизацию

 

 Необходимо также иметь в виду еще один способ повторной приватизации жилого помещения, который имеет свои существенные недостатки.

 Выше уже говорилось о том, что несовершеннолетние дети имеют право участвовать в приватизации дважды: до достижения ими совершеннолетия и после достижения совершеннолетия (статья 11 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"). В тех случаях, когда несовершеннолетние дети уже принимали участие в приватизации того жилого помещения, которое необходимо "расприватизировать", и одним из рассмотренных выше способов невозможно добиться восстановления прав на приватизацию, то (при нормальных взаимоотношениях в семье) всегда существует возможность повторной приватизации любого жилого помещения в интересах всей семьи путем использования вторичного права на приватизацию ' достигшего совершеннолетия ребенка, при наличии его согласия на это. Очевидно, что никто из взрослых членов семьи не будет участвовать в новой приватизации, но, используя право на приватизацию ребенка, соблюдая интересы всех членов семьи, возможно в конечном итоге восстановить право собственности на жилое помещение на тех условиях, которые будут устраивать всех членов семьи.

 

 Возможны также другие случаи возвращения гражданину права на приватизацию жилого помещения. Например, в ситуации, когда гражданин, находясь в очереди на улучшение жилищных условий, приватизировал занимаемую квартиру, государственное предприятие или орган местного самоуправления, очередником которого является гражданин, вправе обусловить предоставление квартиры выкупом ранее занимаемой квартиры в порядке, предусмотренном статьей 17 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации": "Местные Советы народных депутатов, предприятия, учреждения вправе выкупать у граждан с их согласия жилье, принадлежащее им на праве собственности, с целью более рационального его перераспределения". При таком отчуждении у гражданина вновь возникает право на бесплатную приватизацию жилого помещения.

 

 Указанная выше статья 17 Закона предоставляет право органам местного самоуправления приобретать по договору купли-продажи приватизированные жилые помещения. Таким же правом наделяются государственные и муниципальные предприятия и учреждения.

 

 Заключение такого договора возможно не только в том случае, когда приобретаемое жилое помещение уже находилось во владении органа местного самоуправления, предприятия, учреждения, организации и было приобретено гражданином в собственность на основании законодательства о приватизации. Указанные субъекты могут покупать и те жилые помещения (дома), которые с момента их возведения принадлежали гражданам на праве собственности; жилье в жилищно-строительных кооперативах, которое перешло в собственность граждан в связи с тем, что полностью выплачен паевой взнос за квартиру; другие жилые помещения, выкупленные гражданами в собственность в соответствии с действующим законодательством. Выкупленные таким образом жилые помещения используются с целью более рационального его распределения, то есть они могут быть проданы, предоставлены лицам, нуждающимся в улучшении жилищных условий для использования по договору найма или аренды жилого помещения.