Приватизация муниципальной жилой площади

В настоящее время одним из важнейших оснований возникновения права собственности граждан на квартиры (жилые дома) является приватизация государственного и муниципального жилья.

 

В соответствии со ст.1 Федерального Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ» под приватизацией жилых помещений понимается «бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых или жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах, а для граждан, забронировавших жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений».

 

Документы необходимые для приватизации:

 

- Документы, удостоверяющие личность всех постоянно прописанных на занимаемой площади граждан, для детей до 14 лет - свидетельства о
рождении: подлинники и  их ксерокопии (Ксерокопия российского паспорта должна быть на одной стороне листа: сверху - разворот с Ф. И. О., снизу - разворот с пропиской (если несколько листов с пропиской отксерокопировать все).

 

- Поэтажный план и экспликация на квартиру из БТИ: подлинники, копия заверенная БТИ. Все переоборудования жилых помещений должны
быть УЗАКОНЕНЫ (отсутствовать красные линии, печати о перепланировке и т. п.).

 

- Ордер или Выписка из распоряжения (подлинник и 1 ксерокопия).

 

- Договор социального найма (подлинник и 1 ксерокопия). Можно оформить одновременно с приватизацией.

 

- Выписка из домовой книги на всех зарегистрированных и выбывших граждан с момента выдачи ордера. Выписка действительна в течение 1 месяца с момента выдачи.

 

- Финансовый лицевой счет. Срок действия 1 месяц с момента выдачи.

 

- Справка с данными всех предыдущих паспортов за период с первого июля 1991 года, с указанием причины их замены.

 

- Справку с уточнением адреса проживания, по которому осуществляется приватизация, при разночтении его в паспорте, жилищных документах и ордере.

 

- Если в паспорте члена семьи первая регистрация по данному адресу после 1-го июля 1991 г., то необходимо предоставить выписку из домовой книги с предыдущего места жительства данного члена семьи.

 

- В случае прибытия в г. Москву из других регионов России после 11.07.1991 г. предоставить справку из регистрирующего органа прежнего места жительства о неучастии в приватизации (из БТИ - за период до 31.01.1998 г., из регистрационной палаты - после 31.01.1998 г.) и выписку из домовой книги с указанием выбытия в Москву.

 

- В случае прибытия в г. Москву из другого государства предоставить документ, подтверждающий постоянную прописку по прежнему месту жительства с 11.07.1991 г. до прибытия в г. Москву.

 

-  В случае оформления приватизации опекуном необходимо представить распоряжение о назначении опекуна, разрешение органов опеки на приватизацию жилой площади, где проживает опекаемый (подлинники и ксерокопии)

 

- Для лиц, использовавших право на приватизацию - договор передачи и свидетельство: подлинник и ксерокопии.

 

- Доверенные лица должны иметь нотариально удостоверенную доверенность (с правом передоверия): подлинник , нотариально заверенная копия и ксерокопия; свой паспорт: подлинник и ксерокопию; паспорт доверителя: подлинник и ксерокопию.

 

- Лица, отказывающиеся от участия в приватизации или использовавшие право на приватизацию, могут по желанию оформить у нотариуса заявление установленной формы (не обязательно).

 

 

Сроки приватизации

 

Обычная приватизация занимает 45 дней, срочная – 25 дней.

 

 

 Принципы приватизации

 

Основные принципы осуществления приватизации жилищного фонда:

- принцип добровольности приватизации;

-  принцип безвозмездности приватизации;

- принцип одноразовости осуществления бесплатной приватизации.

 

 Принцип добровольности является основным и безусловным в этом Законе. Гражданин имеет право сам решать приобрести ему жилье в собственность или по-прежнему пользоваться им на условиях договора жилищного найма. Здесь проявляется характерный для гражданского права принцип диспозитивности, то есть свобода выбора варианта поведения.

 


Важным началом приватизации жилых помещений является безвозмездность передачи этих жилых помещений в собственность граждан, проживающих в них в качестве нанимателей в домах государственного и муниципального жилищного фонда.

 


Статья 11 ФЗ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» закрепляет принцип одноразовости бесплатного приобретения жилья в порядке приватизации каждым гражданином в домах государственного и муниципального фонда. В отличие от принципа добровольности, этот принцип нельзя назвать безусловным. Примером может служить ситуация, когда гражданин, находясь в очереди на улучшение жилищных условий, приватизировал занимаемую квартиру. Государственное предприятие или орган местного самоуправления, очередником которого является гражданин, вправе обусловить представление квартиры выкупом ранее занимаемой квартиры. Порядок выкупа регламентирован ст. 17 ФЗ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» При таком отчуждении у гражданина вновь возникает право на бесплатную приватизацию.

 


Закон установил (ст. 11 ФЗ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»), что несовершеннолетние, которые стали собственниками в порядке приватизации жилого помещения, сохраняют право на приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения совершеннолетия. То есть появляется круг граждан, которые могут участвовать в приватизации жилых помещений неоднократно.

 


Следует также согласиться с Глущенко П.П. , Седугиным П.И. и рядом других ученых, которые считают, что следовало бы в законе предусмотреть возможность повторной приватизации и в других исключительных случаях. Например, получение жилья взамен разрушенного в результате стихийного бедствия или признанного аварийным по обстоятельствам, не обусловленным виновными действиями собственника.

 

 Участники приватизации


Субъектами приватизации жилых помещений являются наниматель и совместно проживающие с ним члены его семьи, с одной стороны, и органы местного самоуправления и организации, уполномоченные передавать жилые помещения в собственность граждан, – с другой.

 


Согласно ст.2 ФЗ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, включая жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятии или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), по договору найма или аренды вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет, приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и республиками в составе Российской Федерации.

 


Федеральный закон «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 11.08.1994 года изменил и конкретизировал порядок приватизации жилых помещений несовершеннолетними.

 


В соответствии с ч.2 ст.7 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие права пользования данным жилым помещением».

 


Еще до принятия данной нормы Закона, Пленум Верховного Суда РФ дал разъяснение суда, что несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи, согласно ст.53 ЖК РСФСР имеют равные права, вытекающие из договора найма, и что в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения они наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности этих омещений.

 


Однако на практике часто имеют место случаи снятия детей с регистрационного учета до оформления договора приватизации жилого помещения с целью дальнейшей продажи жилья без согласия органов опеки и попечительства.

 


Распространены случаи, когда при даче согласия на отчуждение жилья, где собственниками являлись несовершеннолетние дети, органы опеки и попечительства не выявляли причину продажи квартир, не располагали сведениями о том, где будут проживать дети после заключения сделок купли-продажи, о фактическом закреплении за ними жилья.

 


В отдельных случаях органами пеки и попечительства давалось разрешение на продажу единственного находящегося в собственности жилья, что, принимая во внимание тяжелое материальное положение, заранее обрекало детей на бездомное существование, и только вмешательство органов прокуратуры помогало восстановить жилищные права несовершеннолетних .

 


Таким образом, внесенные изменения в ФЗ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», касающиеся обязательного включения в договор о передаче жилого помещения в собственность несовершеннолетних проживающих совместно или отдельно от законных представителей, не исчерпали проблему защиты прав несовершеннолетних.

 


Правовой гарантией жилищных прав несовершеннолетних от 14 до 18 лет при отказе заключения сделок приватизации жилья выступает предварительное согласие органов опеки и попечительства (ст.37 ГК), что также в полном объеме не может защитить их жилищные права.

 


Норма Закона о приватизации жилищного фонда о том, что несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия, казалось бы, снимает все возражения, касающиеся нарушения жилищных прав несовершеннолетних.

 


Однако право на получения жилья в государственном и муниципальном жилищном фонде у несовершеннолетнего может и не возникнуть, что не является реальной гарантией конституционного права на жилище.

 


Полагаю, что норма об обязательном включении в договор приватизации несовершеннолетнего до 18 лет вне зависимости отсутствия согласия их законных представителей либо согласия самих несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет способна окончательно гарантировать защиту жилищных прав несовершеннолетних. Это к тому же решит вопрос «разгрузки» деятельности работы органов опеки и попечительства и будет содействовать более внимательному подходу к разрешению каждого конкретного вопроса о даче согласия на совершение сделки по отчуждению жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние.

 

Порядок проведения приватизации жилого помещения



Приватизированная квартира может быть оформлена договором передачи ее:

 - в собственность одного из членов семьи;

 - в общую собственность в различных пропорциях.

 

 Органы управления государственным или муниципальным жилищным фондом в силу закона обязаны принять по заявлению гражданина в двухмесячный срок решение о приватизации. В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилья, он вправе обратиться в суд.

 


Право собственности на приватизируемое жилое помещение возникает у гражданина с момента государственной регистрации договора. Кроме текста договора, гражданин, приватизирующий жилое помещение, получает свидетельство о праве собственности на приватизированную квартиру (жилой дом).

 


Кроме договора о передаче квартиры в собственность гражданам выдается Свидетельство о собственности на жилище в установленной форме.

 


Граждане, ставшие собственниками жилых помещений, владеют, пользуются и распоряжаются ими по-своему усмотрению; вправе продать завещать, сдавать в наем или аренду эти помещения, а также совершать с ними иные сделки, не противоречащие законодательству (ст.3 Закона о приватизации).

 


Граждане ставшие собственниками квартиры, принимают на себя обязанности налогов на недвижимость, возмещению расходов по ремонту, эксплуатации и содержанию квартиры, дома, его инженерного оборудования и при домовой территории на основании решения сторон договора о передаче.

 


Договор о приватизации жилого помещения может быть по желанию его собственника, расторгнут в одностороннем порядке. Существует два термина: это при расприватизации и деприватизации. Они оба означают возврат жилплощади из частной собственности в муниципальную или ведомственную, причем их следует отличать друг от друга. Вопрос о деприватизации жилья решается органом исполнительной власти или органом местного самоуправления. На основании заявления граждан, желающих отказаться от права собственности на приватизированное жилое помещение, соответствующий орган исполнительной власти, орган местного самоуправления или уполномоченные ими лица принимают передаваемое им жилое помещение, с включением данного помещения в установленном порядке в государственный или муниципальный жилищный фонд, и заключают с такими гражданами договоры социального найма этого помещения.

 


Расприватизация – это признание договора передачи недействительным на основании ст.168-172 и 175-179 ГК РФ, которая выполняется только в судебном порядке, в этом случае истцом должны быть предоставлены обоснованные доказательства, почему договор передачи необходимо расторгнуть. Если суд сочтет доводы убедительными, то приватизация будет считаться вообще не состоявшейся и истцы смогут еще раз воспользоваться своим правом на бесплатное оформление квартиры в собственность.

 



Итак, приватизация, с одной стороны позволяет гражданину – собственнику жилого помещения почувствовать себя хозяином квартиры, жилого дома, предоставляет широкие возможности по распоряжению и пользованию этим имуществом, а с другой – налагает на граждан новые, довольно обременительные заботы и расходы.