Аренда поверхности крыши здания

Чем грозит компании заключение договора аренды крыши

Крыши домов в столичных и просто крупных городах представляют большой интерес для осуществления предпринимательской деятельности. Для некоторых собственников зданий передача крыши в пользование третьим лицам для размещения рекламы является фактически единственным источником получения дохода.

 

Однако не только среди юристов компаний и теоретиков, но и среди судей до сих пор нет единства мнений относительно правовой природы взаимоотношений собственника имущества и лица, которое использует это имущество.

 

Соответственно нет единообразия и в оформлении соответствующих договорных отношений.

 

Высший арбитражный суд считает, что аренда невозможна

 

Казалось бы, наиболее логичным решением этой проблемы будет передача крыши в аренду. Однако Высший арбитражный суд в принципе отрицает такую возможность. Основание: передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования. Между тем крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который можно передать в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды (п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66). Среди практических последствий такого решения - невозможность для компании, которая пользовалась крышей, претендовать на преимущественные права в отношении договора на новый срок, которые имеет арендатор (ст. 621 ГК РФ).

 

Позиция Президиума с точки зрения гражданского законодательства представляется весьма спорной. Крыша является непотребляемым, индивидуализированным имуществом, и законодательство не ограничивает ее оборотоспособность, не запрещает сдавать в пользование. Более того, статья 36 Жилищного кодекса относит крышу к общему имуществу многоквартирного дома и напрямую разрешает ее передачу в пользование третьим лицам.

 

В своем письме ВАС РФ указал, что «передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью». Понятие пользования наряду с владением и распоряжением является одним из правомочий собственника и в нашем случае заключается в эксплуатации поверхности крыши. Пользуется ли ею в момент аренды собственник? Безусловно, да - кровля защищает здание от атмосферных осадков. Но с другой стороны, передавая, например, в аренду часть здания (помещение), перестает ли собственник использовать, например, обслуживающие это помещение коммуникации? Нет, не перестает. Но ведь передача помещения отдельно от этих коммуникаций невозможна! Между тем законность договоров аренды помещений не вызывает сомнения у судей.

 

Тем не менее, хотя позиция Президиума является весьма шаткой с точки зрения закона, компании вынуждены ориентироваться на нее при заключении договоров.

 

Если не аренда, то что?

 

Президиум поставил перед практикой сложный вопрос. Исходя из позиции Высшего арбитражного суда, в договорах о предоставлении крыши для размещения рекламных конструкций термин «пользование» употреблять нельзя. Иначе взаимоотношения сторон будут квалифицированы именно как арендные. Некоторые юристы склонны видеть в такой сделке договор об оказании услуг. Но статья 779 Гражданского кодекса определяет услуги через понятие «действие», а в большинстве случаев собственник никаких действий не предпринимает, а всего лишь передает в пользование кровлю здания. В связи с этим практикующие юристы вынуждены самостоятельно определять правовую природу договора исходя из его особенностей в каждой конкретной ситуации. На практике используются следующие популярные договорные конструкции.

 

Договор аренды оборудования, расположенного на крыше. В соответствии с условиями такого договора арендатор берет в пользование не саму поверхность крыши, а всего лишь арендует расположенное на ней оборудование. Например, металлоконструкции, предназначенные для установки рекламы. Такое оборудование не имеет никакого отношения к самому зданию, конструктивным элементом последнего не является, поэтому легитимность такого договора не вызывает сомнений. Важное условие такого договора - наличие у владельца права собственности на сдаваемое в аренду оборудование.

 

Договор оказания услуг. Как уже говорилось выше, понятие услуги определяется через термин «действие». Поэтому, если собственник здания не только предоставляет в пользование кровлю, но и оказывает при этом какие-то дополнительные услуги (например, осуществляет монтаж рекламной установки), использование такого вида договора вполне оправданно. Предметом сделки в этом случае являются «услуги по размещению рекламной установки на поверхности крыши здания».

 

Не поименованный в Гражданском кодексе договор. Наиболее часто встречающийся вариант, к нему обычно прибегают, когда у собственника на крыше не установлено никакого оборудования и он не имеет возможности оказывать сопутствующие услуги. Предметом договора в данном случае является «предоставление возможности на возмездной основе разместить на крыше рекламу». Обычно такой договор называется просто договором без указания его вида. Стороны в тексте сделки также имеют нейтральные наименования - например, «Сторона 1» и «Сторона 2», а договорные условия копируют императивные нормы кодекса, касающиеся договора аренды. Но тогда возникает вопрос: какой именно объект гражданских прав, исчерпывающий перечень которых перечислен в статье 128 Гражданского кодекса, предоставляет собственник лицу, использующему крышу? Ведь это не аренда (по утверждению Высшего арбитражного суда) и не услуга (так как нет «действий» собственника)? Понятие «предоставление возможности» как объекта гражданских прав в статье 128 кодекса отсутствует, исключение же этого термина из предмета договора обратно возвращает стороны к термину «использование», то есть к аренде.

 

Нижестоящие суды не всегда соглашаются с Президиумом

 

Из приведенных доводов видно, что поверхность крыши здания отвечает основным условиям имущества, которое можно сдать в аренду, а мнение ВАС РФ не до конца обоснованно. Причины этого видятся в неудачных формулировках самого рассматриваемого судом договора, а именно в неправильном определении объекта аренды.

 

Несмотря на несколько искусственное ограничение возможности заключения договоров аренды поверхности крыши и попыток практикующих юристов «маскировать» такие договоры, их правовая природа не изменяется. Это лишний раз подтверждается некоторыми судебными решениями, принятыми уже после выхода информационного письма № 66. В соответствии с ними взаимоотношения сторон, связанные с размещением на крыше рекламы, признавались именно арендными (постановления федеральных арбитражных судов Дальневосточного округа от 12.08.02 № Ф03-А51/02-1/1545, Северо-Западного округа от 10.03.04 № А56-15417/03, Московского округа от 27.11.03 № КГ-А40/9385-03).

 

В то же время есть и противоположные примеры (постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 10.05.06 № Ф09-3503/06-С3). То есть на уровне окружных арбитражей по данному вопросу нет единой судебной практики. Очевидно, вопрос о квалификации договора об использовании поверхности крыши во многом зависит от арбитражного округа, где будет рассматриваться спор, связанный с таким договором.

 

Во избежание лишних споров арендой такой договор лучше изначально не называть. А использовать иные (например, приведенные выше), хотя и спорные, но в то же время альтернативные и возможные договорные конструкции.